Roof and Ceiling Repairs in Dowling (St. Stephen the Martyr)
Réparation de toitures et de plafonds à Dowling (St-Étienne Martyr)
Last Updated on: June 24, 2024
June 11, 2024
A lot of work has been done toward getting our roof fixed in Dowling. The parish has received the Engineering Report that was commissioned from Komri Engineering. The report can be viewed or downloaded here
With the engineering report completed, we sent out another Request for Quotes (RFQ). Two roofing companies responded and submitted the following quotes
Bulldog Complete Exteriors/Upper Canada
Strategic Roofing
The parish met with each contractor to discuss their quotes. After discussing the quotes with each contractor, the parish was more comfortable with the work being proposed by Strategic Roofing. Strategic Roofing is prepared to do any additional work that may be required, charging the parish for material only. In addition, should Strategic Roofing find damage that calls into question the roof’s structural integrity, or other issues such as mould, Komri Engineering will be called in to assess the damage before further work is done.
On June 10, 2024, Father Joseph and parish representatives attended a meeting with the Diocese to discuss options and possible financing.
The Diocese advised us that Strategic Roofing has done a lot of work for other catholic churches within the Diocese, that the Diocese has a good working relationship with the company and is completely comfortable working with Strategic Roofing. It was also decided that installing a metal roof would be the better option. The metal type roof being proposed is a new style metal roof in which the screws are not exposed to the elements.
We are expecting the contractor to find water damage, therefore we are planning a contingency of between $ 7,000 to $ 10,000. With the contingency, we will need access to about $75,000.00
With the fundraising we have done to date, combined with our current cash draw, we expect to borrow $50,000.00 from the Parish Assistance Fund (PAF). Any loan from the PAF will be at an interest rate of 3%. At the moment, we are looking at a six (6) year repayment plan. This will mean having 72 monthly payments of about $760.00. Broken down, at the end of the repayment plan, we will have paid $ 4,700.00 in interest.
We are in the process of applying for the loan now from the Diocese. The loan will take one or two weeks to process and have a cheque ready. The Diocese was very receptive and did not see any issues with the PAF’s Board of Directors approving our request. In fact, the Diocese was comfortable enough that we were told to pay the advance now to Strategic Roofing (about $32,685) and get the ball rolling on the repairs.
The key takeaway of this update is that the less we borrow, the less interest we will have to pay. We would urge all parishioners from all three churches to please consider a donation to the roof fund. Remember that none of our churches can stand alone. As Catholics, we are called to help each other. If want our churches to continue, we need to all help each other.
April 3, 2024
It has been a while since any update on the roof has been posted. I apologize, but there really has not been any movement on the issue.
The parish was to meet with the Diocese before Christmas to discuss the roof as funding from the Diocese would be required. However, the Diocese cancelled on us.
As our current quotes have now expired, we need new updated quotes from contractors before we can go to the Diocese again. The parish has invited various contractors to provide quotes to us. However, due to the condition of the roof and the structure supporting the roof, the contractors have declined to provide a quote until an Licensed Professional Engineer can provide a report and scope of work (including drawings). Once the parish has these drawings, then the contractors can provide us with updated quotes on the work required to fix our roof.
Since it is expected that The City of Greater Sudbury would require us to obtain an Engineers Report and Drawings in order to issue a building permit, the parish has retained the services of Komri Engineering to inspect the roof and structure, provide us with a report and to provide engineering drawings as to the required work to make repairs to the roof. The cost of this engineering work will be $3750.00 + HST.
Once the engineering report and drawings are done, we can issue a request for quotes. Once we have updated quotes, we can set up a meeting with the Diocese to discuss funding options.
October 9, 2023
After repeated attempts to have the first consultants provide the parish with an assessment report of the Dowling roof, without success, the Parish hired a second consultant to evaluate the roof.
In summary, the consultant noted;
- The ceiling and roof were inadequately insulated. More so, the ceiling was over insulated. Insulation was placed over the soffits, thereby not allowing the ceiling to breathe. As a result significant moisture was allowed to accumulate in the ceiling.
- The roof was improperly structured. The underlying wood strapping, which the roof is screwed onto, was laid down at 48 inch centres. Industry code calls for the strapping to be laid down at 24 inch centres. As a result, only half of the screws holding the roof down are actually doing anything. With the 48 inch spacing, the roof has been allowed to flex under snow load pulling on the half of the screws that were holding the roof. The constant flexing has also caused the screws to loosen by pulling on them.
- The screws holding the roof were not placed properly. The screws should have been placed on the crests of the roof ribs. Rather, the screws were placed in the valleys of the ribs, where the rain and snow melt runs. Coupled with the screws being pulled up due to the roof flexing, a large amount of water has been allowed to enter the building.
During the inspection, the consultant did apply patching material where they could as a stop gap measure to help mitigate the issues. However, with the improperly structured roof and the resulting significant water damage, it appears that the only solution is to remove the roof, replace all water damaged structures as well as structuring the roof properly and then put the metal back on.
The estimated cost of the repairs is expected to be approximately $100,000.00. The consultant has waived their $500.00 fee as a service to the church for conducting the assessment. A formal report will follow, but may not be ready until the New Year. In the meantime, the consultant will investigate options in an effort to reduce the costs of fixing the roof.
St. Bartholomew’s roof
The parish also had the consultant look at the roof in Levack. The consultant’s findings are as follows;
- The main church roof and the roof over the sacristy are fine for now. The roof screws will need replacing in the next five years, but the grommets are still in decent shape.
- The roof over the church office requires the roof screws to be replaced. The grommets are cracked, and left as is, will begin to leak.
- The roof over the front main doors of the church has begun to separate from the main building. The space left needs to be sealed before water is allowed to enter, freeze and expand – causing more separation. The consultant did apply some sealant to the gap as a stop gap measure, but the roof will require better repairs.
May 16, 2023
As some folks are probably aware, the ceiling of St. Stephen the Martyr in Dowing is showing signs of possible water damage. As of the writing of this post (May 16, 2023), I am not certain if the roof of the church is to blame or if the issue lies with insufficient insulation in the ceiling causing condensation to gather in the ceiling. I don’t have a lot of details to share and would not even try to guess what an estimate of repairs is going to be. I am hoping that the issue is being investigated, but I can’t even say that.
The purpose then of this blog is to raise the issue of the roof/ceiling to our broader parish family and community. Certainly, as I become aware of facts, I will keep this blog up to date. The old saying seems to be true – bad things happen in threes! First, the Dowling furnace, then the Levack stairs, and now the Dowling ceiling/roof.
As always, if anyone would like to direct a special donation to the parish, specific to the roof/ceiling repairs, please ensure you make it clear on your donation that it is intended for the Dowling roof/ceiling repairs. Don’t forget to your name and/or envelope number so the parish can issue a tax receipt.
11 juin 2024
Beaucoup de travail a été fait pour réparer notre toit à Dowling. La paroisse a reçu le rapport d’ingénierie commandé à Komri Engineering. Le rapport peut être consulté ou téléchargé ici ;
Le rapport d’ingénierie étant terminé, nous avons envoyé une nouvelle demande de devis. Deux entreprises de couverture ont répondu et ont soumis les devis suivants
Bulldog Complete Exteriors/Upper Canada
Strategic Roofing
La paroisse a rencontré chaque entrepreneur pour discuter de leurs devis. Après avoir discuté des devis avec chaque entrepreneur, la paroisse s’est montrée plus à l’aise avec les travaux proposés par Strategic Roofing. Strategic Roofing est prêt à effectuer tout travail supplémentaire qui pourrait s’avérer nécessaire, en ne facturant à la paroisse que les matériaux. En outre, si Strategic Roofing constate des dommages qui remettent en question l’intégrité structurelle du toit, ou d’autres problèmes tels que des moisissures, Komri Engineering sera appelé pour évaluer les dommages avant que d’autres travaux ne soient effectués.
Le 10 juin 2024, le père Joseph et les représentants de la paroisse ont assisté à une réunion avec le diocèse pour discuter des options et du financement possible.
Le diocèse nous a informés que Strategic Roofing a réalisé de nombreux travaux pour d’autres églises catholiques du diocèse, que le diocèse a de bonnes relations de travail avec l’entreprise et qu’il est tout à fait à l’aise pour travailler avec Strategic Roofing. Il a également été décidé que l’installation d’un toit métallique serait la meilleure option. Le type de toit métallique proposé est un nouveau style de toit métallique dans lequel les vis ne sont pas exposées aux éléments.
Nous nous attendons à ce que l’entrepreneur trouve des dégâts d’eau, c’est pourquoi nous prévoyons une provision de 7 000 à 10 000 dollars. Avec cette réserve, nous aurons besoin d’environ 75 000 $.
Grâce à la collecte de fonds que nous avons effectuée jusqu’à présent, combinée à notre trésorerie actuelle, nous prévoyons d’emprunter 50 000 $ au Fonds d’assistance de la paroisse (PAF). Tout emprunt auprès du PAF sera assorti d’un taux d’intérêt de 3 %. Pour l’instant, nous envisageons un plan de remboursement sur six (6) ans. Cela signifie qu’il y aura 72 paiements mensuels d’environ 760,00 $. À la fin du plan de remboursement, nous aurons payé 4 700 dollars d’intérêts.
Nous sommes en train de faire une demande de prêt auprès du diocèse. Le traitement de la demande de prêt prendra une ou deux semaines et le chèque sera prêt. Le diocèse s’est montré très réceptif et n’a vu aucun inconvénient à ce que le conseil d’administration du PAF approuve notre demande. En fait, le diocèse s’est montré suffisamment rassurant pour nous demander de verser l’avance à Strategic Roofing (environ 32 685 dollars) et de lancer les travaux de réparation.
Ce qu’il faut retenir de cette mise à jour, c’est que moins nous empruntons, moins nous aurons d’intérêts à payer. Nous demandons instamment à tous les paroissiens des trois églises d’envisager de faire un don au fonds pour la toiture. N’oubliez pas qu’aucune de nos églises ne peut se suffire à elle-même. En tant que catholiques, nous sommes appelés à nous entraider. Si nous voulons que nos églises perdurent, nous devons tous nous entraider.
3 avril 2024
Cela fait un certain temps qu’aucune mise à jour sur le toit n’a été publiée. Je m’excuse, mais il n’y a pas eu d’évolution dans ce dossier.
La paroisse devait rencontrer le diocèse avant Noël pour discuter de la toiture, car un financement du diocèse serait nécessaire. Cependant, le diocèse a annulé la rencontre.
Comme nos devis actuels ont expiré, nous avons besoin de nouveaux devis actualisés de la part des entrepreneurs avant de pouvoir rencontrer à nouveau le diocèse. La paroisse a invité plusieurs entrepreneurs à nous fournir des devis. Cependant, en raison de l’état de la toiture et de la structure qui la soutient, les entrepreneurs ont refusé de fournir un devis jusqu’à ce qu’un ingénieur agréé puisse fournir un rapport et l’étendue des travaux (y compris les dessins). Une fois que la paroisse disposera de ces dessins, les entrepreneurs pourront nous fournir des devis actualisés sur les travaux nécessaires à la réparation de notre toit.
Puisqu’on s’attend à ce que la Ville du Grand Sudbury exige que nous obtenions un rapport et des dessins d’ingénieur afin de délivrer un permis de construire, la paroisse a retenu les services de Komri Engineering pour inspecter le toit et la structure, nous fournir un rapport et des dessins d’ingénieur quant aux travaux requis pour réparer le toit. Le coût de ce travail d’ingénierie sera de 3750 $ + TVH.
Une fois le rapport et les dessins techniques réalisés, nous pourrons lancer une demande de devis. Une fois les devis mis à jour, nous pourrons organiser une réunion avec le diocèse pour discuter des options de financement.
Traduit avec DeepL.com (version gratuite)
9 octobre 2023
Après plusieurs tentatives infructueuses pour que les premiers consultants fournissent à la paroisse un rapport d’évaluation du toit de Dowling, la paroisse a engagé un second consultant pour évaluer le toit.
En résumé, le consultant a noté
- Le plafond et le toit étaient mal isolés. Plus encore, le plafond était sur-isolé. L’isolation était placée au-dessus des soffites, ce qui empêchait le plafond de respirer. En conséquence, une humidité importante s’est accumulée dans le plafond.
- Le toit était mal structuré. Le cerclage en bois sous-jacent, sur lequel la toiture est vissée, était posé tous les 48 pouces. Le code de l’industrie prévoit que le cerclage doit être posé tous les 24 pouces. Par conséquent, seule la moitié des vis qui maintiennent le toit en place sont réellement utiles. L’espacement de 48 pouces a permis à la toiture de fléchir sous la charge de la neige, en tirant sur la moitié des vis qui retenaient la toiture. La flexion constante a également entraîné le desserrement des vis en tirant dessus.
- Les vis retenant le toit n’ont pas été placées correctement. Les vis auraient dû être placées sur les crêtes des nervures du toit. Au lieu de cela, les vis ont été placées dans les vallées des nervures, là où la pluie et la fonte des neiges s’écoulent. Si l’on ajoute à cela le fait que les vis ont été tirées vers le haut en raison de la flexion du toit, une grande quantité d’eau a pu pénétrer dans le bâtiment.
Au cours de l’inspection, le consultant a appliqué des matériaux de colmatage là où il le pouvait, à titre de mesure provisoire, pour atténuer les problèmes. Toutefois, compte tenu de la mauvaise structure du toit et des dégâts d’eau importants qui en résultent, il semble que la seule solution soit de retirer le toit, de remplacer toutes les structures endommagées par l’eau et de structurer le toit correctement, puis de remettre la tôle en place.
Le coût des réparations est estimé à environ 100 000,00 $. Le consultant a renoncé à ses honoraires de 500 $ pour rendre service à l’église en réalisant l’évaluation. Un rapport officiel suivra, mais ne sera peut-être pas prêt avant la nouvelle année. Dans l’intervalle, le consultant étudiera les possibilités de réduire les coûts de réparation du toit.
Toit de St. Bartholomew
La paroisse a également demandé au consultant d’examiner le toit de Levack. Les conclusions du consultant sont les suivantes
- Le toit de l’église principale et le toit au-dessus de la sacristie sont en bon état pour l’instant. Les vis du toit devront être remplacées dans les cinq prochaines années, mais les œillets sont encore en bon état.
- Le toit au-dessus du bureau de l’église nécessite le remplacement des vis du toit. Les œillets sont fissurés et, s’ils restent en l’état, ils commenceront à fuir.
16 mai 2023
Comme certains le savent probablement, le plafond de l’église St-Étienne Martyr à Dowing montre des signes de dégâts d’eau possibles. Au moment où j’écris ces lignes (16 mai 2023), je ne sais pas si le toit de l’église est à blâmer ou si le problème vient d’une isolation insuffisante du plafond qui provoque la formation de condensation dans le plafond. Je n’ai pas beaucoup de détails à partager et je n’essaierais même pas de deviner à combien s’élèvera l’estimation des réparations. J’espère que le problème fait l’objet d’une enquête, mais je ne peux même pas l’affirmer.
Le but de ce blog est donc de soulever la question du toit/du plafond auprès de l’ensemble de notre famille paroissiale et de notre communauté. Je ne manquerai pas de tenir ce blog à jour au fur et à mesure que j’aurai connaissance de faits nouveaux. Le vieux dicton semble être vrai – les mauvaises choses arrivent par trois ! D’abord, la chaudière Dowling, puis les escaliers Levack, et maintenant le plafond/toit Dowling.
Comme toujours, si quelqu’un souhaite faire un don spécial à la paroisse, spécifique aux réparations du toit/de la toiture, veuillez vous assurer de préciser sur votre don qu’il est destiné aux réparations du toit/de la toiture de Dowling. N’oubliez pas d’indiquer votre nom et/ou le numéro de l’enveloppe afin que la paroisse puisse émettre un reçu fiscal.Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
